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各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳(局)、地方稅務(wù)局,新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團財務(wù)局:
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(以下簡稱《條例》)及其實施細(xì)則和有關(guān)規(guī)定精神,現(xiàn)將土地增值稅有關(guān)問題明確如下:
一、關(guān)于納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售和居民個人轉(zhuǎn)讓普通住宅的征免稅問題
《條例》第八條中”普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”和《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》(財稅字[1999]210號)第三條中”普通住宅”的認(rèn)定,一律按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)[2005]26號)制定并對社會公布的”中小套型、中低價位普通住房”的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。納稅人既建造普通住宅,又建造其他商品房的,應(yīng)分別核算土地增值額。
在本文件發(fā)布之日前已向房地產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機關(guān)提出免稅申請,并經(jīng)稅務(wù)機關(guān)按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府原來確定的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)審核確定,免征土地增值稅的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,不做追溯調(diào)整。
二、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項目的計算問題
納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,凡不能取得評估價格,但能提供購房發(fā)票的,經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn),《條例》第六條第(一)、(三)項規(guī)定的扣除項目的金額,可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅,凡能提供契稅完稅憑證的,準(zhǔn)予作為”與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除,但不作為加計5%的基數(shù)。
對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,既沒有評估價格,又不能提供購房發(fā)票的,地方稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》(以下簡稱《稅收征管法》)第35條的規(guī)定,實行核定征收。
三、關(guān)于土地增值稅的預(yù)征和清算問題
各地要進一步完善土地增值稅預(yù)征辦法,根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況,區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型,科學(xué)合理地確定預(yù)征率,并適時調(diào)整。工程項目竣工結(jié)算后,應(yīng)及時進行清算,多退少補。
對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的,應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定,從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起,加收滯納金。
對已竣工驗收的房地產(chǎn)項目,凡轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上的,稅務(wù)機關(guān)可以要求納稅人按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入與扣除項目金額配比的原則,對已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行土地增值稅的清算。具體清算辦法由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務(wù)局規(guī)定。
四、關(guān)于因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷,納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十一條第四款所稱:因”城市實施規(guī)劃”而搬遷,是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民(指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音,使城市居民生活受到一定危害),而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況;因”國家建設(shè)的需要”而搬遷,是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項目而進行搬遷的情況。
五、關(guān)于以房地產(chǎn)進行投資或聯(lián)營的征免稅問題
對于以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或聯(lián)營的,凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的,或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的,均不適用《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]048號)第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。
六、本文自2006年3月2日起執(zhí)行。