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來源: 中國會計視野  2006年6月1日  廣西天華編輯

　　房地產(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)。引導(dǎo)和促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，有利于保持國民經(jīng)濟的平穩(wěn)較快增長，有利于滿足廣大群眾的基本住房消費需求，有利于實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的目標(biāo)。當(dāng)前，要針對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問題，進一步加強市場引導(dǎo)和調(diào)控。要按照科學(xué)發(fā)展觀的要求，堅持落實和完善政策，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)合理消費；堅持深化改革，標(biāo)本兼治，加強法治，規(guī)范秩序；堅持突出重點，分類指導(dǎo)，區(qū)別對待。各地區(qū)、特別是城市人民政府要切實負起責(zé)任，把調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、控制住房價格過快上漲納入經(jīng)濟社會發(fā)展工作的目標(biāo)責(zé)任制，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。國務(wù)院有關(guān)部門準備組成聯(lián)合檢查組，對各地2005年以來落實中央關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的情況進行一次集中檢查。對宏觀調(diào)控政策落實不到位、房價漲幅沒有得到有效控制、結(jié)構(gòu)性矛盾突出、拆遷問題較多的城市，要予以通報批評，并限期整改。

  去年以來，各地區(qū)、各部門貫徹中央關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的決策和部署，房地產(chǎn)投資增長和房價上漲過快的勢頭初步得到抑制。但是，房地產(chǎn)領(lǐng)域的一些問題尚沒有得到根本解決，少數(shù)城市房價上漲過快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場秩序比較混亂。為切實解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在的問題，要繼續(xù)認真落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》(國辦發(fā)明電〔2005〕8號)和《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)〔2005〕26號)提出的各項政策措施，并根據(jù)房地產(chǎn)市場的新情況對部分政策措施作適當(dāng)調(diào)整?，F(xiàn)就調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房價格提出以下意見：

　　一、切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

　　(一)制定和實施住房建設(shè)規(guī)劃。要重點發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房。各級城市(包括縣城，下同)人民政府要編制住房建設(shè)規(guī)劃，明確“十一五”期間，特別是今明兩年普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房的建設(shè)目標(biāo)，并納入當(dāng)?shù)亍笆晃濉卑l(fā)展規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃。各級城市住房建設(shè)規(guī)劃要在2006年9月底前向社會公布。直轄市、計劃單列市、省會城市人民政府要將住房建設(shè)規(guī)劃報建設(shè)部備案；其他城市住房建設(shè)規(guī)劃報省級建設(shè)主管部門備案。各級建設(shè)(規(guī)劃)主管部門要會同監(jiān)察機關(guān)加強規(guī)劃效能監(jiān)察，督促各地予以落實。

　　(二)明確新建住房結(jié)構(gòu)比例。“十一五”時期，要重點發(fā)展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報建設(shè)部批準。過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進行套型調(diào)整。

　　二、進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用

　　(三)調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅。為進一步抑制投機和投資性購房需求，從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。稅務(wù)部門要嚴格稅收征管，防止漏征和隨意減免。

　　(四)嚴格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件。為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要按照審慎經(jīng)營原則，從嚴控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

　　(五)有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費信貸政策。為抑制房價過快上漲，從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%?？紤]到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。

　　(六)保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)。各級城市人民政府要編制年度用地計劃，科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模。要優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟適用住房)和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%；土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房價的基礎(chǔ)上，采取競地價、競房價的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應(yīng)，嚴格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)。

　　(七)加大對閑置土地的處置力度。土地、規(guī)劃等有關(guān)部門要加強對房地產(chǎn)開發(fā)用地的監(jiān)管。對超出合同約定動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費，并責(zé)令限期開工、竣工；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。對雖按照合同約定日期動工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。

　　三、合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度

　　(八)嚴格控制被動性住房需求。各地要按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴格拆遷管理的通知》(國辦發(fā)〔2004〕46號)的要求，加強拆遷計劃管理，合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求的過快增長。2006年各地房屋拆遷規(guī)模原則上控制在2005年的水平以內(nèi)。要量力而行，嚴禁大拆大建，在沒有落實拆遷安置房源和補償政策不到位的情況下，不得實施拆遷，不得損害群眾合法利益。

　　四、進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序

　　(九)加強房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管。對已經(jīng)規(guī)劃許可仍未開工的項目，要重新進行規(guī)劃審查。對不符合規(guī)劃控制性要求，尤其是套型結(jié)構(gòu)超過規(guī)定的項目，不得核發(fā)規(guī)劃許可證、施工許可證和商品房預(yù)售許可證。對擅自改變設(shè)計、變更項目、超出規(guī)定建設(shè)的住房要依法予以處理直至沒收。

　　(十)切實整治房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為。房地產(chǎn)、工商行政主管部門要依法查處合同欺詐等違法違規(guī)交易行為，對不符合條件擅自預(yù)售商品房的，責(zé)令停止并依法予以處罰；對捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房價的房地產(chǎn)企業(yè)，要加大整治查處力度，情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴重的，依法依規(guī)給予經(jīng)濟處罰，直至吊銷營業(yè)執(zhí)照，并追究有關(guān)負責(zé)人的責(zé)任。

　　五、有步驟地解決低收入家庭的住房困難

　　(十一)加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)。廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要穩(wěn)步擴大廉租住房制度覆蓋面。尚未建立廉租住房制度的城市，必須在2006年年底前建立，并合理確定和公布今明兩年廉租住房建設(shè)規(guī)模。要落實廉租住房資金籌措渠道，城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設(shè)，各級財政也要加大支持力度。2006年年底前，各地都要安排一定規(guī)模的廉租住房開工建設(shè)。

　　(十二)規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房。各地要繼續(xù)抓好經(jīng)濟適用住房建設(shè)，進一步完善經(jīng)濟適用住房制度，解決建設(shè)和銷售中存在的問題，真正解決低收入家庭的住房需要。嚴格執(zhí)行經(jīng)濟適用住房管理的各項政策，加大監(jiān)管力度，制止違規(guī)購買、謀取不正當(dāng)利益的行為。嚴格規(guī)范集資合作建房，制止部分單位利用職權(quán)以集資合作建房名義，變相進行住房實物福利分配的違規(guī)行為。

　　(十三)積極發(fā)展住房二級市場和房屋租賃市場。引導(dǎo)居民通過換購、租賃等方式，合理改善居住條件，多渠道增加中低價位、中小套型住房供應(yīng)。

　　六、完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度

　　(十四)建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度。城市人民政府要抓緊開展住房狀況調(diào)查，全面掌握當(dāng)?shù)刈》靠偭?、結(jié)構(gòu)、居住條件、消費特征等信息，建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度，增強房地產(chǎn)市場信息透明度。要完善市場監(jiān)測分析工作機制，統(tǒng)計和房地產(chǎn)主管部門要定期公布市場供求和房價情況，全面、及時、準確地發(fā)布市場供求信息。

　　(十五)堅持正確的輿論導(dǎo)向。要加強對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的宣傳，客觀、公正報道房地產(chǎn)市場情況，引導(dǎo)廣大群眾樹立正確的住房消費觀念。對提供虛假信息、惡意炒作、誤導(dǎo)消費預(yù)期的行為，要嚴肅處理。